Tout sur le régime du déficit foncier

Le déficit foncier permet de retrancher des loyers perçus les diverses charges liées aux biens loués. Le déficit foncier correspond à la situation où les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers.

La définition légale du déficit foncier

La définition du déficit foncier est donnée par le code général des impôts.

L’article 156 dispose que « les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu ».

Ainsi plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier du régime des déficits fonciers.

Quels sont les revenus fonciers concernés

Déficit foncierLes revenus fonciers sont les revenus qui proviennent de tous les immeubles qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou par une société de personnes non soumise à l’IS (SCI, SCPI).

Pour bénéficier du déficit foncier, il faut adopter le régime d’imposition dit réel sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15 000 euros, il s’agit du régime fiscal par défaut. En revanche, quand les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, il faut faire une demande auprès de l’administration car le contribuable est normalement rattaché au régime micro foncier et profite d’un abattement forfaitaire.

Quelles sont les charges déductibles ?

Sont prises en compte:

  • les dépenses de rénovation (isolation thermique par exemple) et d’entretien (peinture)
  • les primes d’assurance
  • les frais de diagnostic obligatoire (amiante, termites…)
  • l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété non imputables aux locataires et les honoraires de gestion.

N’oubliez pas de conserver vos factures pour justifier vos charges auprès de l’administration fiscale.

Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés que sur la partie revenus fonciers de votre déclaration sur le revenu et non sur les autres revenus.

L’obligation de location

Le propriétaire du bien immobilier doit s’engager à le louer à nu à usage d’habitation jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déclaration de revenus et cela sans interruption.

Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cela signifie que le bien immobilier ne soit pas vacant et cela même si le propriétaire perçoit des revenus de remplacement d’une assurance par exemple. En cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement.

Y a t-il un plafonnement ?

La fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global ne peut excéder la limite de 10 700 euros par an (ou 15 300 euros en cas d’amortissement Périssol).

La fraction du déficit qui excède 10 700 euros ou qui résulte des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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